Pandangan Pakar Hukum Unsoed Soal Polemik Sewa Aset Menara Teratai

Polemik Sewa Lahan di Menara Teratai Purwokerto

Polemik terkait sewa lahan di Menara Teratai Purwokerto, yang berujung pada gugatan terhadap pengelola aset daerah, mengungkapkan isu penting dalam hukum perdata dan administrasi negara. Persoalan ini tidak hanya terkait dengan kontrak yang tidak diperpanjang, tetapi juga menyangkut keabsahan objek sewa yang diduga bertentangan dengan aturan tata ruang sejak awal.

Menurut Prof. Dr. Abdul Aziz Nasihuddin, pakar hukum administrasi negara dari Universitas Jenderal Soedirman (Unsoed) Purwokerto, sah atau tidaknya suatu perjanjian sewa harus diuji sejak awal, terutama dari aspek legalitas objek yang diperjanjikan. Dalam hukum perdata Indonesia, Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mengatur empat syarat sahnya perjanjian, yakni adanya kesepakatan para pihak, kecakapan bertindak, objek tertentu, serta sebab yang halal.

Jika objek sewa berada di atas lahan yang secara regulasi tata ruang dilarang untuk kegiatan komersial, maka perjanjian tersebut berpotensi batal demi hukum (null and void). Pelanggaran tata ruang dinilai melanggar syarat “sebab yang halal”, karena bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, khususnya Undang-Undang Penataan Ruang. Konsekuensinya, secara hukum perjanjian tersebut dianggap tidak pernah ada sejak awal.

Namun, dalam praktik hukum perdata, persoalan tidak selalu berhenti pada pembatalan kontrak. Apabila salah satu pihak telah mengeluarkan biaya atau melakukan investasi, sengketa sering kali bergeser pada tuntutan ganti rugi akibat adanya kekhilafan atau “cacat kehendak” terkait sifat objek perjanjian.

Negara Bisa Digugat Jika Terbukti Lalai Secara Administratif

Lebih jauh, Abdul Aziz menegaskan bahwa negara (melalui BLUD atau instansi terkait) tetap dapat dimintai pertanggungjawaban apabila terbukti terjadi kelalaian administratif. Gugatan dapat diajukan melalui mekanisme Perbuatan Melawan Hukum oleh Penguasa (Onrechtmatige Overheidsdaad).

Apabila pengelola, termasuk Badan Layanan Umum Daerah (BLUD), menyewakan lahan yang mereka tahu atau seharusnya tahu tidak boleh dikomersialkan, maka dapat dimungkinkan unsur kelalaian administratif terpenuhi. Abdul Aziz menegaskan dalam menilai gugatan semacam ini, hakim biasanya mempertimbangkan beberapa hal.

Pertama, pelanggaran terhadap Asas – Asas Umum Pemerintahan yang Baik (AAUPB), terutama asas kecermatan. Menyewakan lahan yang bertentangan dengan tata ruang dinilai sebagai bentuk ketidakcermatan pemerintah. Kedua, penggugat wajib membuktikan adanya kerugian riil, seperti biaya renovasi, modal usaha yang tertanam, hingga potensi keuntungan yang hilang (seperti tuntutan Rp3 miliar tersebut). Termasuk di antaranya tuntutan ganti rugi bernilai miliaran rupiah yang diajukan dalam perkara ini.

Ketiga, perlindungan hukum terhadap pelaku UMKM juga kerap menjadi pertimbangan. Posisi tawar warga negara yang tidak seimbang dengan negara membuat hakim cenderung menilai apakah penggugat bertindak atas dasar kepercayaan pada surat atau izin resmi pemerintah. Jika warga bertindak berdasarkan produk hukum yang dikeluarkan pemerintah, maka pemerintah bertanggung jawab atas legalitasnya.

Proses Pembuktian Ganti Rugi

Adapun besaran ganti rugi, termasuk angka Rp3 miliar yang dituntut, nantinya akan diuji di persidangan melalui pembuktian nota, kuitansi, serta keterangan saksi ahli untuk menilai kewajarannya. Proses ini akan menjadi langkah penting dalam menentukan tanggung jawab pihak-pihak yang terlibat dalam kasus ini.

Dengan demikian, polemik sewa lahan di Menara Teratai Purwokerto tidak hanya menjadi soal hukum perdata, tetapi juga menggambarkan tantangan dalam menjaga keseimbangan antara kepentingan publik dan kebijakan administratif. Kasus ini menjadi contoh penting tentang bagaimana peraturan tata ruang harus diterapkan dengan sungguh-sungguh agar tidak mengganggu kepentingan masyarakat dan pelaku usaha.